中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新

来源:中投投资咨询网

上海城市更新历程

上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843年开埠后,到20世纪90年代的浦东大开发,乃至现在,一直处于城市更新当中。



  上海城市更新历程大致可以分为3个阶段:第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导,进行了类似西方近代化的城市建设,改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌;第二个阶段是新中国成立初至90年代,城市基础建设和工业化是主流,该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主;第三个阶段是90年代至今。该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁,城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级,以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向,上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。

上海改造更新模式

  上海是典型的政府主导型城市更新,也是目前国内大多城市采取这种方式,政府在其中充当主导角色,拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施,拆迁完成后,土地收储,在公开市场进行招拍挂。对于居民区改造而言,根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式,主要有五种模式:保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目,主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看,从区域评估、到实施计划,最后纳入土地出让合同的过程中,强调全生命周期管理,突出政府的把控能力。


上海旧城改造案例--中远两湾城

  旧居民区的改造源于工业化、城镇化发展迅速,生活设施故而滞后。启动于1999年的中远两湾城是一个典型案例。这个项目以“两湾一宅”为基地,是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区。中远拿下这一项目时采取的还是毛地出让模式,拆迁等工作全部由开发商运作,拆迁启动资金较大。


  中投顾问认为,对于旧居民区改造要兼顾多方利益,达成多元合作方可推进更新速度。首先,保持市场稳定性,引导交易市场化;其次,因地制宜,开展社区规划设计。对于棚户区,尽量改善基础设施,有针对性的进行规划,缩小单元尺度,鼓励分散式的区块改造计划;最后,急需关注并解决资金缺口的问题。根据2015年发布的《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指出,2015年全国计划改造各类棚户区住房580万套,若按每户50平方米、3000元/平方米的建安成本计算,2015年的改造资金就超8000亿元。而财政部下拨的2015年保障安居工程专项资金仅1243亿元。巨大资金缺口意味着:一方面,地方政府在加大各级财政支持力度、支持发行企业债用于棚改等措施的同时,亦需要通过如项目收益债券、REITs、公私合作的PPP模式等创新的融资方法,引入更多的社会资金。另一方面,还要建设快速审批通道,实现规模化的高效棚改,提高资金效益。


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  2019中国第九届城市更新模式创新与项目实操高端总裁峰会 

【会议时间】2019年4月13-15日

【会议地点】:中国·广州

【联系电话】:陈经理:189 6741 6032

【适合对象】:政府机关、项目业主、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业董事长、总经理等核心高管参加(大会200人规模)

【主办单位】:土地资源网、地合云图、华远地行集团、广东兴广城科技有限公司

【峰会特色】实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察+项目推介(业主面对面)


本次会议解决的问题

如何抓住城市更新、三旧改造的政策机遇,实现企业转型升级?

如何结合区域特点来做项目定位与功能提升,实现可持续运营?

如何精准选取融资渠道,ABS、CMBS、REITS在不同更新项目中可能性?

如何组建和培育更新项目的核心运营团队?

如何识别和规避更新项目中的关键风险点?

如何解决拆迁谈判、报批报审等问题,使项目快速落地?

面对产权、股权关系复杂的更新项目,有哪些合作方面的机制创新?

……


详细议程介绍


时间主题
第一板块:土地管理法修订背景下,城市更新最新政策解读与精项目获取路径解析
4月13日上午《土地管理法修正案》下城市更新土地获取途径深度解读
城市更新政策法规综述看2019城市更新新特点、新趋势
从旧村、旧城、产业融城、合作并购看更新项目拓展新路径

第二板块:城市更新拆迁谈判、合作方案设计及拆迁实施要点难点解析

4月13日下午
拆迁谈判、合作方案设计及拆迁实施(房屋征收、补偿安置、拆迁回迁实务操作)解析-项目案例
城市更新项目全过程风险识别与防范(规划、审批、拆赔、其它等)
土地一二级联动开发实操-项目案例
工改商业模式构建-房企转型之路
圆桌对话:当前城市更新问题答疑

4月13日晚上第三板块:欢迎晚宴+城市更新项目资源链接会

第四板块:城市更新有效融资策略与资产管理成功运作模式精析
4月14日上午城市更新税务筹划与经济测算解析
城市更新金融政策解读
城市更新的资产管理成功运作模式-项目案例

第五板块:城市更新中政府审查要点、审批流程、难点问题突破与新政应对策略
4月14日下午政府审查要点、审批流程、难点问题突破及最新解读和应用
城市更新改造项目趋势-以北上广深城市更新改造为例
整村改造如何落地-项目案例
城市更新项目管理全流程实操-项目案例

第六板块:城市更新、棚改旧改圆桌对话
4月14日下午圆桌对话:当前城市更新问题答疑

贵宾席专享
时间主题
一、城市更新土地政策与精准项目获取专题
4月12日晚上《土地管理法修正案》下土地政策和精准项目获取路径解析
二、城市更新金融专题&工改工专题
4月12日晚上城市更新融资&工改工商业模式构建研讨
三、城市更新项目路演、专家团问诊及项目推介会(需要提前提报审核)
4月14日晚上城市更新项目路演、资源连接、专家点评及问诊
四、城市更新标杆项目实地考察+研讨
4月15日考察项目:
1、广州市联合交易园改造项目;2、广州市黄埔古村保护性改造项目。
模式:实地考察、研讨

主办方电话陈经理 : 189 6741 6032(手机即微信号,微信咨询请编辑“ 咨询峰会”,否则不予通过)

短信报名:编辑短信“咨询峰会+姓名+企业+职位”发送到189 6741 6032

备注:本峰会针对参会学员有审核标准,会收取一定费用,请知悉。